Coluna publicada no dia 20/11.
Por Phillip Handow Krauspenhar, advogado tributarista e sócio de HD advogados.
A Receita Federal jogou um balde de água fria em quem planejava utilizar o lucro da venda de um imóvel para investir em cotas de resort e fugir do imposto de renda com base na legislação atual. A recente Solução de Consulta Cosit nº 236 publicada em novembro de 2025 deixou claro que o dinheiro da venda de imóvel residencial não pode ser usado com isenção para quitar financiamentos de multipropriedade. O entendimento do órgão fiscalizador frustra diversos contribuintes que viam nessa modalidade uma forma legítima de reinvestir seu patrimônio imobiliário.
A legislação brasileira através da Lei do Bem permite que o lucro obtido na venda de um imóvel residencial fique isento de tributação se o valor for utilizado para comprar outro imóvel residencial no país dentro de 180 dias. Essa regra sempre funcionou como um motor para o mercado imobiliário e permitiu que famílias atualizassem seu patrimônio sem serem penalizadas pelo Fisco.
O problema surge quando a modernidade dos negócios imobiliários esbarra na interpretação tradicional e restritiva da autoridade tributária sobre o que define uma residência.
Para a Receita Federal a cota de multipropriedade garante apenas o uso fracionado e por tempo determinado e isso não preencheria o requisito legal de ser um imóvel residencial pleno. Essa visão ignora o fato de que a multipropriedade possui registro em cartório e matrícula própria o que gera no proprietário a legítima sensação e a documentação jurídica de ser dono de um bem imóvel real.
Ao negar a isenção o Fisco desconsidera a evolução do direito de propriedade e penaliza quem busca modelos mais eficientes de moradia e lazer.
Essa postura rígida afeta diretamente o planejamento financeiro de famílias e investidores que viam nessas cotas uma forma inteligente de ter um imóvel de veraneio sem arcar com os custos e a ociosidade de uma casa vazia o ano todo. Ao impedir a aplicação do benefício fiscal a decisão acaba desestimulando um setor que movimenta o turismo e gera empregos em diversas regiões turísticas do país.
O contribuinte acaba sendo tributado sobre um ganho que na prática foi reinvestido no setor imobiliário exatamente como a lei de incentivo propunha em sua essência.
Fica o alerta para que empresários e contadores revisem seus cálculos com cautela antes de fechar negócio achando que estão livres do imposto de 15% ou mais sobre o ganho de capital.
A modernidade dos novos modelos de propriedade compartilhada infelizmente ainda caminha a passos muito mais rápidos do que a flexibilidade do nosso sistema tributário. Enquanto a legislação não se atualiza ou o Judiciário não intervém o contribuinte deve preparar o bolso pois o Leão não parece disposto a dividir suas férias.
